금리포비아가 무서워 하는 주담대 금리에 영향을 주는 채권들

"금리는 환율과 아무 상관 없어요." 라는 멘트를 하는 유튜버가 있었습니다.

 

정말일까요?

아닙니다. 아래 링크의 지난 블로그 글에서 반박을 했습니다.

 

2026.01.16 - [경제이야기] - "금리와 환율이 무관하다고?" 일단 왜곡해서 유튜브에 영상 띄우는 사회

 

단순한 반박에 그치지 않고, 이런 말을 하는 심리에 주목해야 합니다.

 

부동산과 관련된 경제주체들이 금리가 올라 소위 폭망할 것이 두렵기 때문입니다.

영끌 가계는 주담대 금리가 무섭습니다. 금리포비아 수준입니다.

건설사는 PF로 조달한 자금의 이자가 무섭습니다.

 

은행을 포함한 금융권은 가계와 건설사 모두에 채권이 물려있어요.

가계부문으로는 주담대, 전세대출 등을 내주었고,

건설사에는 PF등 대출이 나가있죠.

그런 자금이 예금만으로는 모자랐다면 은행채 등의 채권을 발행해서 조달한 자금으로 대출되었을거에요.

 

따라서,

"금리는 환율과 아무 상관 없어요"라는 말은,

"이자 내기 빠듯하니까 제발 금리 올리지 마세요"라고 해석해야 맞는 것입니다.

 

최근 이창용 한국은행 총재가 환율과 사투에서 패배하며,

거의 모든 경제주체들이 달러를 사모으는 형국에서

일부 사람들이 불경기를 체감함에도 불구하고 장기적인 펀더멘털 측면에서

"기준금리를 인상해야 한다. 그래야 환율도 잡힌다."라고 주장하는 것에 대한 반발일거에요.

 

그 반발은 오로지 주담대 금리 인상이 무섭습니다.

기준금리가 제자리걸음하느라, 물가가 치솟고 환율이 오르는건 

집을 깔고앉아 소비를 안하고 버티면 어떻게 살아나지 않을까 하는 기대심리 때문입니다.

 

 

그렇다면, 중요한 질문 하나가 남습니다.

 

기준금리를 인상하지 않으면 주담대 금리는 가만히 있을까?

 

아니에요. 적어도 2026년 경제상황을 보면 절대 아니라고 할 수 있어요.

주담대 금리에 영향을 주는 채권들의 금리가 올라서 주담대 금리를 올려달라거나,

일부 상환을 요구하는 상황이 충분히 올 수 있습니다.

고정금리로 이미 계약한 차주라면 다행이지만, 올라버린 주담대 금리로 대출을 일으켜야 하는 신규 차주가 부담스러울 것입니다.

 

주담대의 금리에 영향을 주는 채권들

 

 

1. 🟦 고정금리 주택담보대출 금리에 영향을 주는 채권

(은행 고정금리·혼합형 금리 기준)

📌 ① 은행채(금융채) 5년물

• 시중은행 고정금리·혼합형 주담대의 핵심 기준금리입니다.
• KB·신한·하나·우리은행의 고정금리형 주담대는 대부분 5년물 은행채 금리를 기준으로 삼습니다.
• 최근 기사에서도 “5년물 은행채 금리가 올라 고정금리 주담대가 상승”했다고 명시됨(기사링크)

• 

• 특징

       - 은행이 발행하는 채권

       - 신용도에 따라 금리가 달라지며, 시장금리·기준금리·수급에 민감

       - 고정금리 대출의 ‘시장금리’ 역할

 

📌 ② 국고채(특히 5년물)

• 정책모기지(보금자리론·디딤돌대출) 금리의 핵심 기준
• 보금자리론 금리는 5년물 국고채 금리 + 가산금리 구조입니다.
• 기사에서도 보금자리론 금리가 “5년물 국고채 금리 상승으로 인상”되었다고 언급됨
• 특징

       - 정부가 발행하는 가장 안전한 채권

       - 시장금리의 기준 역할

       -  시장기금리 변동에 민감

       - 왜 오를 수 있을까요? 외국인이 채권시장에서 대한민국 국채를 들고있어봐야 만기에 지급보증을 못받을 수 있다는 심리가 작용하면, 국고채를 내다 팔려는 수요가 생기고, 팔려야 하는 입장에서는 이자를 더 쳐주거나 가격을 낮춰야 살테니까요. 채권금리가 올라갈 유인이 분명히 있습니다.

 

📌 ③ MBS(주택저당증권, Mortgage-Backed Securities)

• 한국주택금융공사(HF)가 발행합니다.
• 보금자리론 등 정책모기지의 실제 조달금리에요.
• 기사에서도 “MBS 발행금리 상승 → 보금자리론 금리 인상” 구조가 명확히 언급되었습니다.
• 특징

• 주택담보대출을 기초자산으로 발행
• 국고채 금리와 함께 움직이며 장기금리 영향 큼

2. 🟩 변동금리 주택담보대출 금리에 영향을 주는 채권

📌 ① 은행채(금융채) 1년물

• 변동금리 주담대의 핵심 기준금리 중 하나입니다.
• 은행마다 1년물 금융채 금리 + 가산금리로 변동금리를 산정합니다.
• 특징

• 단기 시장금리 변동에 민감
• 기준금리 인상·인하가 빠르게 반영됨

📌 ② CD(양도성예금증서) 금리

• 일부 은행 변동금리 대출의 기준입니다.
• 과거에는 주력 기준이었으나 최근 비중 감소하는 추세입니다.
• 특징

• 은행이 발행하는 단기 유동성 상품
• 시장 수급에 따라 변동 폭이 큼

📌 ③ 코픽스(COFIX) 연동 변동금리

• 코픽스 자체는 채권이 아니지만, 코픽스 산정에 포함되는 조달금리가 채권 금리와 연동
• 은행의 실제 조달비용을 반영하기 때문에 변동금리의 대표 기준

3. 🟨 기타 연동기준 : COFIX(코픽스)

📌 COFIX(자금조달비용지수)의 구성

코픽스는 은행이 조달하는 자금의 평균 비용을 반영하며, 다음 항목들이 포함됨:

● 정기예금·보통예금 등 수신금리

● 은행채(금융채) 금리

● RP(환매조건부채권)

● 양도성예금증서(CD)

● 기타 은행 조달상품 금리

→ 즉, 코픽스는 여러 채권 금리와 예금 금리가 종합적으로 반영된 지수
→ 변동금리 주담대의 대표 기준금리

 

 

그렇다면 이러한 채권 금리들에 대한 저의 전망은 어떨까요?

저는 금리가 상승할 유인이 충분하다고 생각합니다.

채권 금리 상승 압박 이유 핵심 키워드는 여전채 입니다.

여전채는 수신(예금)기능이 없는 카드사, 캐피털사 등이 자금 조달을 위해 발행하는 채권입니다.

국고채보다는 여전채가 위험도가 높아서 그만큼 이율도 높은데요,

이창용 한국은행 총재의 임기 시작때부터

"레고랜드"사태의 여파로, 국공채와 지방채의 신뢰도가 하락해서 시장이 파멸적인 충격을 입은 경험이 있습니다.

 

다이내믹스는 다음과 같습니다.

레고랜드 여파 > 국공채 지방채보다 신용등급 낮은 것으로 평가되는 채권들 발행실패 > 채권시장 유통금리 폭증 > PF에 물린 둔촌주공 등을 살리기 위해 한은이 RP매입자금 살포

 

이 때 약 60조원 가량이 투입되었고,

다시 자금을 회수해야 하는 한국은행이 회수하지 않음으로써

부동산 PF관련 부실 좀비기업들과 경제주체들이 

어마어마한 매물 호가를 걸어놓고 이자를 내며 버티고 있습니다.

신용도 낮은 똥값(고금리) 채권을 한국은행이 사주면서 만기 연장해주어 버티고 있다는 의미입니다.

그 금리로 조달한 자금을 대출받은 차주들의 금리는 당연히 높아집니다.

 

그런데 올해 1분기에 은행과 여신전문금융사 채권 만기가 돌아오는 잔액이 72조라는 겁니다.

이 중에 신용도가 좋고, 재무건전성이 좋은 편인 은행채를 제외해보면 약 28조의 채권잔액 만기가 다가옵니다.

28조의 빚을 새 채권 발행한 자금으로 갚으려면, 만기가 오는 채권보다 이자를 더 주겠다고 해야

그 채권이 발행에 성공하지 않겠어요 ^^

 

( 대출금리 상승 압력 계속…내년 1Q 만기도래 은행·여전채 72조)

이미지 출처 : https://www.sedaily.com/NewsView/2H1R3SAGK0, 원자료 : 은행연합회, 금융투자협회 등

 

 

그럼 그 채권의 이자율이 녹아있는 주택담보대출 금리는 

한국은행이 기준금리를 인상시키지 않더라도 오르게 될 것으로 보입니다.

 

따라서 기준금리가 환율에 영향을 못주니,

환율잡자고 기준금리 올리지말라고 외치는 사람들의 바람과 관계없이 대출금리는 오를 것이다.

그러니 부동산 금리포비아 입장에서는 기준금리가 동결된 것에 그나마 감사해야 한다...

뭐 이렇게 정리하고 싶습니다.

 

한미 금리차를 생각하면 이제라도 기준금리를 인상하는게 좋겠다는 생각이 들지만,

부동산에 걸려있는 가계, 금융사, 건설사 등 많은 경제주체의 고충도 이해가 갑니다.

참 어려운 형국인데, 다들 경제상식이라는 펀더멘털을 높여서

소중한 개인재산을 잃지 않도록 판단력을 높이셨으면 합니다.